10 choses à vérifier avant d'acheter une maison
L’achat d’une maison est une décision qui ne se prend pas à la légère, car elle vous engage pour de nombreuses années. Au-delà du coup de cœur que vous pouvez ressentir lors de la visite, vous devez prendre votre temps pour vérifier que la maison correspond à vos besoins et vos envies, et que sa valeur est correctement estimée.
L’emplacement
L’emplacement de votre future maison est primordial, car il affecte votre vie quotidienne. Prenez en compte les occupations de chaque membre de votre foyer. Votre lieu de travail et celui de votre conjoint ne doivent pas vous obliger à passer des heures dans les transports. S’il existe des transports en commun, vous pourriez par exemple être contraint d’envisager une alternative pour les jours où ils ne sont pas disponibles, ce qui vous obligerait peut-être à acheter un véhicule, voire un second véhicule.
Pensez au moyen de transport de vos enfants, pour l’école en premier lieu, et aussi pour leurs différentes activités culturelles et sportives. Si vous êtes loin de tout, certaines contraintes pourraient survenir, en particulier celle du temps nécessaire pour les emmener à leurs cours et compétitions.
La présence de commerces de proximité apparaît comme une nécessité pour certains. S’ils sont éloignés, vous pourriez avoir à vous organiser autrement pour vos courses alimentaires notamment. Prenez également en compte les services dont vous pourriez avoir besoin, comme les médecins, pharmacies et hôpitaux.
Le voisinage
Tâchez de visiter plusieurs fois et à des horaires différents, la maison de rêve que vous convoitez, afin que l’aventure ne tourne pas au cauchemar. Prenez le temps de vous promener dans le quartier et de voir qui sont vos voisins.
Même dans un tout petit village, vous pouvez vous retrouver à côté d’une salle des fêtes louée tous les week-ends pour des mariages, anniversaires et fêtes en tout genre. La proximité d’une école et de sa cour de récréation peut aussi représenter une source de nuisance sonore, rapidement insupportable, tout comme les terrains de jeux publics ou les maisons avec piscine.
Observez la fréquentation des routes, la présence d’une ligne de chemin de fer, d’un aéroport, d’une usine dont les camions vont et viennent à toute heure, etc.
Les projets urbains
Renseignez-vous sur les projets urbains. Si vous choisissez une maison pour sa jolie vue depuis le jardin, assurez-vous qu’elle ne risque pas d’être gâchée par la construction d’une autre maison, voire d’un immeuble. Une étendue de champs peut se transformer en quelques années en un énorme lotissement. La Maison Communale vous indiquera les projets d’urbanisation envisagés à court ou moyen terme.
Notez que les projets peuvent aussi tourner en votre faveur, avec par exemple l’extension d’une ligne de transports en commun.
La dépense énergétique
Le Diagnostic de Performance Énergétique – le DPE – est obligatoire et à la charge du vendeur. Il constitue un excellent indicateur pour vos dépenses énergétiques qui pèsent lourd dans le budget de fonctionnement d’une maison. Le DPE évalue les consommations d’énergie en chauffage et eau chaude sanitaire, et vous recommande les travaux à réaliser si vous souhaitez réduire ces coûts.
Les notes vont de A à G, le A correspondant majoritairement aux logements neufs, et le G à ce que l’on appelle communément une « passoire thermique ». Habiter dans ce type de maison est extrêmement coûteux, mais aussi très inconfortable voire dangereux pour la santé de ceux qui se trouvent affectés par les courants d’air, l’humidité et les moisissures.
Examen de la pollution des sols
Depuis le 1er. janvier 2019, le vendeur doit fournir une attestation de pollution des sols. Cette attestation permettra de connaître la salubrité du sol. En fonction du résultat, il peut y avoir des travaux à exécuter. Cet assainissement du sol peut s’avérer très coûteux.
L’examen du bâtiment
L’examen attentif du bâtiment vous permet de juger de la qualité de la maison. Vous devez passer à la loupe toute trace suspecte d’humidité, de fuite d’eau, de fissures, etc. Si la maison a été récemment rénovée, vous ne verrez aucun de ces symptômes, mais vous devez vérifier qu’il n’existe pas de vice caché, en l’examinant consciencieusement, du sous-sol aux combles.
Le sous-sol vous aide à considérer les fondations qui doivent être en parfait état et ne montrer aucun signe de faiblesse. Prenez le temps de fureter dans les combles, afin de passer au crible la charpente. Vous en profiterez pour vérifier la qualité de l’isolation du toit, ainsi que l’état général de la toiture. Repérez toute infiltration qui pourrait avoir fragilisé la structure.
L’état du bâtiment étant crucial, si vous avez le moindre doute, demandez à revenir et faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment qui pourra déceler les éventuelles failles camouflées.
Les réseaux de gaz et d’électricité
Ne négligez pas la sécurité et veillez à ce que les réseaux de gaz et d’électricité soient en bon état. Si les installations ont plus de 25 ans, elles font l’objet d’un contrôle obligatoire, avec l’établissement de diagnostics distincts. Ils vous permettent de vérifier que les réseaux obéissent aux normes en vigueur.
Si ce n’est pas le cas, mais que vous tenez vraiment à acheter la maison, faites évaluer le montant des travaux. Vous pourrez vous rendre compte du juste prix du bâtiment. Considérez également le préjudice, car, en plus du souci imposé par le suivi du chantier, les travaux vont retarder votre emménagement.
Si la maison est située dans un endroit relativement isolé, vérifiez le raccordement au réseau d’assainissement
En fonction des équipements existants, une maison peut être soumise à l’obligation d’être raccordée au réseau public d’assainissement collectif. Le raccordement représente un coût important qui vous permet d’exiger un rabais sur le prix de la maison. Pensez aussi à la nécessité d’installer une pompe de relevage. Dans certains cas, elle peut être indispensable pour rejoindre le réseau commun et elle vient encore alourdir la facture.
Les taxes, impôts locaux et leur évolution
En devenant propriétaire, vous allez devoir vous intéresser à la politique locale, car les taxes et impôts locaux prennent parfois des proportions démesurées.
La taxe d’habitation est en cours de disparition. Cet impôt servait au fonctionnement des communes qui doivent trouver de nouveaux moyens pour se financer et c’est à la taxe foncière qu’elles pensent en priorité. Le taux qui établit son montant est voté par le conseil municipal avec le budget du printemps et son échéance se tient à l’automne. Les montants des taxes foncières peuvent grandement différer d’une commune à l’autre. Ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros pour une maison de taille moyenne.
Demandez au propriétaire de vous montrer les justificatifs de taxe foncière et des autres impôts locaux, notamment le ramassage des ordures. Il est très intéressant de regarder leur évolution. Si le bourgmestre et son conseillés font partie des « bons élèves », ils gèrent leur commune en prenant soin de ne pas augmenter les impôts locaux. S’ils ont au contraire la folie des grandeurs, ils les augmentent chaque année pour financer des projets pas toujours pertinents, voire totalement inutiles.
Même en revenant à une gestion plus raisonnable lors du changement de bourgmestre, la taxe foncière ne pourra pas redescendre, car la commune devra rembourser ses investissements.
Inquiétez-vous aussi de la gestion des ordures et de l’eau qui, si elles sont mal gérées par la Communauté de Communes, peuvent représenter les sommes importantes.
Si vous n’avez jamais été propriétaire, vous ne vous êtes peut-être jamais interrogé sur tous ces frais annexes et il est temps de le faire. Si vous ne les intégrez pas dans votre budget, vous pourriez avoir de très mauvaises surprises.
L’existence de servitudes
Les servitudes de passage font partie de ces détails qu’un vendeur oublie souvent d’évoquer ! Il s’agit d’un droit de passage qui devient potentiellement une source de litiges entre voisins.
Si le terrain de la maison que vous convoitez est attenant à un terrain enclavé, il peut exister un droit de passage pour le propriétaire de ce terrain. L’entretien de la servitude peut être à la charge de celui qui l’utilise, mais les frais peuvent aussi être partagés avec le propriétaire de la maison.
Si vous repérez sur le terrain un portillon ou une marque de passage vers une autre parcelle, vous devez poser la question au vendeur. Les conditions pour faire cesser la servitude sont difficiles à réunir, sauf lorsque le terrain concerné est désenclavé par un nouvel accès.
Il revient au notaire de vous informer d’une éventuelle servitude, mais « au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente ».
Les réseaux de télécom
La Belgique compte encore de très nombreuses zones très mal desservies par les télécommunications. Notre vie quotidienne dépend beaucoup des connexions Internet et du passage de réseau pour les téléphones portables. La réception de la télévision est aussi affectée par la qualité des réseaux, ainsi que le téléchargement.
Il s’agit aussi d’un facteur très important pour votre vie professionnelle. Si vous travaillez depuis chez vous, à votre compte ou comme salarié, ce sera impossible sans une bonne couverture.
Vérifiez toutes ces connexions lorsque vous visitez la maison. Dans les zones peu ou pas couvertes, vous pouvez vous renseigner sur les projets de nouveaux relais ou fibre optique, mais prenez toutes les précautions, car l’installation de ces équipements souffre généralement de graves retards.